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未获审批，导致合同不能履行责任在谁？ 山东岛城律师事务所 张现辉 案例：小张去年6月份与一家售楼公司签订了购房认定书，并交纳了15万元的房款，售楼公司说等交房时签订正式购房合同。10月份，售楼公司突然打电话说，现在审批方面出了问题，盖不了了，让小张拿回已经交纳的房款。小张很生气，因为小张很喜欢那个楼盘，而且现在周围的房价已经涨了好几百了，再买其它的，就得多支付几万块钱。当时签认购书时，售楼公司说，一切手续都已办妥，就等着图纸出来后开工。小张去找售楼公司理论，售楼公司却说，审批不下来并非他们的错，再说双方还没签订正式购房合同。请问：因售楼公司隐瞒审批问题，致使小张将来购房可能遭受的潜在损失，售楼公司是否该承担责任？ 分析：售楼公司应当承担小张因此遭受的损失。售楼公司未告知建设工程还没有办理审手续，使小张承担了不该有的风险，最终导致未能签订合同，属于典型的缔约过失。缔约过失责任是因缔约过程中当事人—方或双方故意或过失地违反诚实信用原则负有的先合同义务时，在合同尚未成立、无效或被撤销的情形下，依法承担的赔偿责任。先合同义务，是随着缔约人双方因签订合同而互相接触、磋商逐渐产生的注意义务，而不是合同有效成立所产生的给付义务。缔约人违反这些义务时，向对方当事人所负的赔偿责任，就是缔约上过失责任。 对于缔约过失责任的赔偿范围，我国尚无明确的法律规定。律师认为，缔约过失赔偿责任的范围是信赖利益的损失，即缔约当事人信赖合同有效成立，但因缔约相对人的缔约过失行为致使合同不成立、虽然成立但被确认无效或被撤销所造成的损失。对信赖利益的赔偿，应当使当事人恢复到未订立合同之前的良好状态，从而体现对当事人的救济。当事人在合同订立之前的状态与现有状态之间的差距，就是信赖利益损失的范围。信赖利益的损失包括直接损失和间接损失。直接损失和间接损失必须是在可以客观预见的范围内，必须是基于信赖关系而产生的损失。而且，对于该信赖利益的赔偿，应当以履行利益为限度。 当然，因一方当事人的缔约过失行为给对方造成损害时，受损害方有及时采取措施防止损害扩大的义务，没有及时采取措施防止损害扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。但因其防止损害扩大支出的合理费用，则应当由缔约过失方承担。 |