94.6%，这是10多天前，乐从镇大墩村整村改造方案的通过率。这个数字，让大墩村支部书记梁满全因焦虑紧绷三年的神经得到彻底放松，“整村改造这块最难的骨头终于啃下了，改造后，股民分红将至少是现在分红的10倍。”
这背后，是大墩村改造项目历经了一场马拉松式的艰难“掘进”，作为顺德区首个、佛山市内最大规模的整村改造项目，改造方案从2011年起草，经过多次修订最终得到村民认同。
但是局部战场奏凯，还不足以改变全局。据统计，佛山市全市“三旧”改造面积52万亩，其中顺德有8万亩，但已启动或完工面积只有3000多亩，低于全市平均水平。
村民利益关系复杂、物业租期长短不一、手续办理繁琐等，成为横亘在“三旧”改造前的一只只拦路虎。如何才能加快“三旧”改造进程，8月18日至22日，顺德区人大常委会主任周志坤率队调研全区，了解各镇街在“三旧”改造中遇到的难题，希望从中找到破解思路。
土地租赁期不一影响连片改造
“土地产权关系错综复杂，谈到每个股民都有自己的小算盘。”北滘社区党支部书记徐新亮正为北滘旧工业区“三旧”改造发愁中。“社区股东人数有6600多人，按规定必须先有三分之二股份社股东表决通过，这个门槛太高了，我认为有一半通过就可以了。”
实际上，北滘旧工业区六成土地产权归属于社区，四成已经卖掉，按照工业区连片开发方案，居委会可以作为改造主体。但原有厂区租期长短不一，要想短时间把土地收回来很难。为确保集体收益的连续性，该村居委会的做法只有延长一定年限继续出租，但很容易错过改造良机。
“这些分散在旧工业区的‘插花地’影响了连片开发。”徐新亮坦言，即便是到期的业主，也因为补偿评估偏少而不愿搬离。“工业区早期建了很多简易出租厂房，之后租户们再加盖厂房，如果按照中介评估，地上物残值为‘0’，到期后中介评估列出的设备搬迁补偿是9000元，但现状是社区开出5万元都谈不下来。”
顺德“三旧”改造不仅牵涉的人多，评估难，而且征求事项也复杂。乐从镇城市重建局一名工作人员也表示，有些村民在旧厂区有物业，对他们来说分红再高也高不过出租收益，坚决不同意改造；也有的是故土难离，认为祖屋是发家地，自身不缺钱，没必要改造。
而一些土地尚有库存的镇街，对于连片开发速度信心则不足。“尚未马上到期的业主的改造意愿也不高。”均安镇“三旧”改造相关负责人就表示，有些土地剩余租赁期限只有10多年，投入巨资改造不划算。
也有部门指出，顺德产权改革比较早，私有化程度比较高，不像南海等地，很多土地掌握在村集体。这也客观上导致顺德“三旧”改造偏慢。
项目不符合规划致推进难
影响顺德“三旧”改造进度，除了上述因素，也因为有部分项目止步于土地规划和城市总体规划。在均安镇，规模较大的天连、南沙、星槎等6个村级工业区，几乎都不符合城市总体规划，这成为该镇改造的难题。
对于这一点，位居顺德新城腹地，土地资源较为吃紧的大良街道更是头疼不已。据介绍，105国道以西的万家乐燃气具厂、牛津布厂一带区域，属于城市重点改造区域，企业改造意愿强烈，但受规划控制难以推进。虽然前期区规划、国土部门曾联合发文对此类问题提出过处理办法，在实际操作中难以执行。
在土地资源稍有富余的龙江镇也同样存在这样的问题。龙江镇新华西村旧工业改造“二改三”项目中，原工业厂房已经达到使用年限极限，生产安全存在隐患，急需改造，而有意向改造范围有282亩，大部分有用地批文和房产证，村股份社和社会主体的改造积极性也高。但由于历史原因，符合“三旧”改造认定条件的面积只有115.71亩，导致该村级工业区的改造无法实现统筹规划、整体建设。“周边工业地块无法同步改造，严重影响整体路网、公共配套的建设，导致改造地块开发价值降低，开发难度增大。”
容桂和北滘则由于产业结构的调整和经济发展方式的转变，产生了大量存在严重环境污染、消防安全问题的亟需改造的旧厂房，但因存在多种土地历史遗留问题，导致不能整理土地统一改造。
调动开发商潜力先拟优惠政策
“三旧”改造工程启动越多，政府在财政上的支持往后只会是捉襟见肘，为此如何吸引社会资源成为顺德突破三改难关一重大课题。今年5月在顺德区政府土地推荐会上，该区首次推出了20个“三旧”改造项目供各大开发商参考，这其中就有新滘旧工业区、华南机械城“三旧”改造项目。
根据顺德区三改办最新数据显示，今年上半年周大福(裕顺福首饰钻石有限公司)地块改造项目、伦教康乐中心及周边地块改造项目(—期)、奥玛健身器材厂改造项目、天富来国际工业城三期改造项目已完成改造；华南机械城项目、新协力地块改造项目等8个项目已动工。
“有些人说做通了群众的思想，工作就搞定了八成，但我看只能算完成了一半，项目招商同样是一个难题。”乐从镇相关负责人说，受经济环境、项目成本等双重原因，开发商进驻开发意愿低，旧改项目招商难度大。
该负责人称，旧改项目开发周期相对较长、成本高，现阶段真正有意向、有实力在顺德开展“三旧”改造的开发商较少；另一方面，由镇街或自主改造的村居自行物色潜在开发商难度大，选择范围小，严重阻碍了“三旧”改造项目开展。
“有单位提出，仿效周边区域做法，引入潜在开发商推动‘三旧’改造，不失为一种尝试。”顺德区人大常委会副主任黄晴表示，引入潜在开发商既要有利于推进项目，也要保护干部，因此制度必须走在前面，项目制定详细的政策，公平公正引入潜在开发商；如果潜在开发商没有中标，要按照制定的政策办法，通过合理的途径进行一定补偿。
由于吸引开发商的优惠政策尚未以系统文件形式出台，确实让一些已参与顺德“三旧”改造开发商心急如焚。
龙季坚管辖的开发公司，参与德胜河北岸(大良段)“三旧”改造工程。“开发商将政府招标地块买下来，是必须保质保量完工交付使用，公司已经开始动工修建第一期综合体和住宅小区了，年末就可能封顶待售，紧接着二期就要动工，但是周边配套，尤其是现在周边道路建设太缓慢，不可能等到开盘，消费者踩着泥浆进来看楼吧。”
“政府曾要求快点推出，现在这状况压力很大。如果在建的第一块地卖不出，接下来的第二块地如何规划？这将会成为一个恶性循环。”龙季坚坦言，政府配套做不好，对后续“三旧”改造推向市场造成不利影响，是一种负能量。
对此顺德区国土城建和水利局负责人回应称，德胜河“三旧”改造项目推进已被纳入当地政府规划中，目前也出具了详细规划，只不过政府的实施需要一定时间。“政府将尽快启动修建周边配套设施，比如路网、公交车接驳等，给已经参加“三旧”改造的开发商吃一颗定心丸。”
■成功案例
超九成村民赞成大墩村改造
顺德首个整村改造
即将启动
8月，乐从镇大墩村整村改造的实施方案以94.6%的同意率顺利通过表决，这意味着大墩村整村改造项目将进入实质的改造开发阶段。
为确保该村股民长远收益，该项目还制定长期分红方案：在集体物业5年建设期内，每股每年分红不少于1万元，是现在分红近10倍，第6年起交由村集体自主经营，初步估算每股每年可分红约2万元。随着配套和周边环境日益成熟，每年收益预计会不断提升。
事实上，大墩村改造方案从2011年就开始起草，也同样遭遇了各种困难，最终通过率远突破90%。乐从镇城市重建局工作人员赖志良和他的伙伴们付出了很多努力。
“一开始，村民甚至不给工作组坐下来面谈的机会，于是工作组建议带村民去广州猎德等城中村改造项目参观，全村1000多户村民，每户都有代表。”赖志良表示，通过到外地参观，部分村民思想开始转变了，他们觉得，其实改一下也不错。
于是工作组趁热打铁，开始入户测量居民房屋面积。“量地块面积，谁都很敏感，工作组推出只帮村民弄清楚家产，即使不改造，也可做到心中有数，最后全村98%的居民同意测量。”赖志良坦言，对全村摸底很重要，可以测算出改造成本。“之前开发商为什么不敢进来，就是因为账算不清楚，初步估算改造10万平方米，实际上有20万平方米，怎么办？”
当村里完成土地测量后，大墩村成立了咨询委员会，由30多名有威望的建筑、教育等各界人群构成。他们同意决议后，再召开村两委、股份社理事会议，然后又扩大至8个小组长会议，所有小组长都是村民一票一票选出来，然后又召开每户代表会，一连开了5场，就这样一级一级开会，最后才全体股民表决，有表决权的村民再表决。
“相关机构设计了20个问题，对有表决权的居民问卷调查，发现有七成同意改造，只是其中少量问题需要完善；另外还有三成不同意，又做新一轮方案。”赖志良说，原本2/3通过就可以，工作组也不用太辛苦，但是后来觉得既然是第一条整村改造，就得做到示范性。意想不到的是，该个顶着10年“上访村”帽子的村落，通过此次改造，人心空前凝聚，成了稳定村。
“大墩村改造取得了积极的示范效果，周边旧村居、村级工业区都主动要求推动改造。”乐从镇镇长麦连桐说。
■待改案例
美的东部工业城385亩旧厂区
欲变身集团
全球研发总部
8月19日，美的集团公布2014年上半年度财务报告，该集团营收同比增长18%，尤其是反映企业生产效率的净利润达到66亿元，同比增长58%。作为国内家电业巨头，美的集团正由“规模导向”转为“利润导向”，现有旧厂房也成为集团扩盈增收的新渠道。
目前由105国道往右看美的工业城东区，一排蓝白色建筑和巨大形象广告牌很显眼，但近几年随着美的集团将生产线外迁，这片厂房已经腾空，一些厂房墙脚堆放了废弃的泡沫，与荒草为伴。
不过这一情况将发生改变，存在22年历史，总占地面积约为385亩，总建筑面积超过33.5平方米的美的东部工业区已纳入“三旧”改造项目。目前，美的集团已确立项目以改建、扩建、加建等为主，局部新建为辅的模式推进升级改造。
据了解，美的集团将其改造后，这里将是集研究、开发、实验、测试、消费者参与体验互动、对未来生活研究方式进行研究以及对外交流、传播、分享为一体的综合性研发创新基地，位于此地的研究院将打造成为美的全球研发总部。
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