根据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”除了法律的例外规定，我国不动产物权的效力以登记为生效要件，因此登记殊为重要。
对于不动产物权的登记，2007年10月1日起施行的《物权法》早已规定“国家对不动产实行统一登记制度”，但《不动产统一登记暂行条例》直到 2015年3月1日才将迟迟施行;其中的城市房地产抵押登记，各地登记机构各行其是，相关规定和办法不径统一，还有经办人员五花八门的不成文规定和要求须 遵守。一方面根据《物权法》，“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任”，登记机构多谨小慎微，强制要求抵押当事人签订各式担责声明， 一方面登记机构各种事实上的滥权作为和不作为，使城市房地产抵押登记在实务操作中，实为难事，并对抵押权的顺利实现留下许多后患。
造成上述抵押登记乱象，还有一个重要原因是，《物权法》本身条文规定的不明确不完善，同时该法颁布后，最高院没有对其与《民法通则》、《担保 法》、《合同法》等的适用关系问题做出任何规定。事实上，这种规定是完全必要的，如《担保法》和《物权法》这两部法律都对担保物权作了详细规定，且二法之 间有不少规定并不一致。对于最高人民法院有关人士给出的适用“法不溯及既往”、“上位法优于下位法”、“新法优于旧法”、“特别法优于一般法”的原则的解 释，抵押登记机构并未执行，而是担保法律制度规则的“诸法并行”，且加上了登记机构的任意解释。
一、城市房地产抵押登记实务问题一览
总结城市房地产抵押登记实践中的问题和难题，主要如下：
(一)强行规定抵押期间
登记机构强行要求在抵押合同约定与债权期限相等或略长的抵押期间，或在房地产权证的抵押登记记载栏中强行注明抵押期间，直到现在还屡见不鲜。
如遇登记机构强行要求登记抵押期间，只能照办，争取约定为“主债权诉讼时效期间”，如不行，可约定为：“根据登记机关要求，抵押期间为”，可以 试着将抵押期间延长，虽然抵押期间对抵押权的存续没有法律约束力，也要密切关注登记机构是否会因抵押期间失效采取不利于抵押权的措施。
(二)抵押合同或抵押登记中确定抵押物价值
《物权法》第13条规定，登记机构不得要求对不动产进行评估，但《担保法》和《物权法》对抵押合同是否需确定抵押物价值，没有明确规定。《物权 法》第185条抵押合同一般包括的条款也没有规定抵押物价值。建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押 估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号)则规定，“商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协 商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议;由房地产估价机 构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵 押价值。”
因此，在办理抵押登记应确定房地产抵押价值，该价值可以评估，也可以议定，但很多登记机构还是不接受抵押当事人对抵押物价值的协商议定，强制要求提交评估报告。
对于抵押权人来说，在设定抵押时确定抵押物价值，存在抵押人在处分抵押物时，提出抵押物价值以该约定价值，而非实现抵押物的最终价值为准的抗辩 是否成立的问题。相关规定仅见《担保法司法解释》第50条，“抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定”，仅适用于一并抵押的情况。
在没有明文规定的情况下，可以在抵押合同中作出以下约定：“本合同记载的或双方另行约定的抵押财产价值，无论是否记载于登记机关的登记簿，均不 表明抵押财产的最终价值，其最终价值为抵押权人处分抵押财产所得价款在扣除各项税费后的净额。”或者：“抵押合同对抵押财产价值的约定，不作为抵押权人处 分该抵押财产时的估价依据，不对抵押权人行使抵押权构成任何限制。”
(三)抵押担保金额
《担保法》第35条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但 不得超出其余额部分。”《担保法司法解释》第51条进一步规定：“抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。”《物权法》 对是否允许重复设定抵押，是否允许超值抵押没有明确规定。
实践中存在如下问题：不足值抵押时，只能约定担保部分债权，在实现抵押权时，无法就抵押物升值超过部分债权金额的价款主张优先受偿权。
一个债权有多个抵押物时，每个抵押物都不足值，不能就某一个或几个抵押物升值的部分主张优先受偿权。对于多个财产共同为同一笔债权提供担保，而 任一单个的担保财产价值低于债权金额的，或者人保和物保并存而担保财产价值低于债权金额的，有的登记机关会以《担保法》规定“被担保债权价值不得超过抵押 物”为由，强制要求银行将一笔债权分割为多笔债权，每一个担保财产只对应一笔债权，使每一笔债权金额不超过对应的担保财产价值。由于担保物的价值并非恒定 不变，因此上述做法对抵押权人债权危害较大。遇此类情形，如果登记机构接受当事人双方议定抵押物价值可解决，并可在抵押合同中作出如下约定：本合同项下有 多个抵押物的，如有登记机关将每个抵押物的担保范围分别记载为主合同项下部分部分本金金额，抵押人同意并承诺，上述登记方式并非抵押人真实意思，每个抵押 物的担保范围均应分别为主合同项下全部债务，抵押权人在实现抵押权时，有权就每个抵押物的全部最终价值对主合同项下全部债务进行清偿。
从法律效力上讲，上述做法都无法充分保证抵押权，因此抵押权人在实践中，还是应据理力争，尽量办妥多个抵押物共同为同一笔债权提供担保的抵押登记，并在《抵押合同》中的抵押物清单中将所有的抵押物列明，表示多个抵押物共同为同一主债权做担保。
另外一个问题是，抵押登记仅记载债权本金金额，而不包含抵押合同约定的利息、费用等，根据《担保法司法解释》第61条，抵押物登记记载的内容与 抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载为准。实践中法院大多对超出登记记载的抵押物价值部分不予支持。如江苏高院民二庭商事审判参考 (20130731)第6问：“在金融借款纠纷中，银行与债务人、担保人在以房地产作为抵押物的抵押合同中约定的担保范围包括本金、利息、实现债权的费用 等，但是在办理房地产抵押登记时，登记机关在登记簿上记载的主债权范围仅为本金部分，与当事人之间的抵押合同约定不一致，当抵押权人要求就抵押物超出本金 部分的价值优先受偿，或者当后顺位的抵押权人要求就超出部分优先受偿，或者债务人的其他债权人要求就超出部分共同受偿时，就会产生权利受偿范围和顺位的冲 突，应当如何处理?”答：“房地产抵押属于物权，房地产抵押登记属于不动产物权登记。《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动 产登记簿由登记机构管理。因此，抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准。除非有证据表明登记簿的记载错误。对抵押权人主张就抵押物价值超 出登记价值的部分优先受偿的，不应予以支持。”
在江苏民丰农村商业银行股份有限公司与李春宝等申请实现担保物权纠纷申请案(2014)宿豫商特字第0017号民事裁定书中则裁定“本案中抵押权人主张的利息系抵押物价值超出登记价值的部分，故不应支持。”
《担保法》第35条禁止超额抵押的规定，一直存在争议，反对者认为抵押价值并非一成不变，严重限制了债务人的融资，登记机构容易作为强制评估的 理由，但《物权法》是否不再禁止超额抵押，仍然规定不明，存在争议。赞同者认为从《物权法》第13条规定的“登记机构不得要求对不动产进行评估”及第 199条规定的抵押权所担保债权的清偿顺位，可以看出允许超额抵押;反对者认为《物权法》未作出和《担保法》不一致的规定，也没有明确的条文规定可以超额 抵押，仍应以《担保法》第35条的规定为准。从实践来看，大多数的登记机构均严格坚持《担保法》第35条不得超额的抵押的规定，同时不接受当事人对抵押物 价值的自由议定。