全国小产权房近8亿平 工商联建言小产权房转保障房西安房地产可行性研究报告***经天咨询
随着城镇化成为全国“两会”关注焦点，小产权房的处理问题再度被提及。北京商报记者从昨日全国工商联提供的一份大会发言中看到，据其调研显示，1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计超7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。全国工商联为此建言可试点小产权房转保障房。
“尽管小产权房在农村土地利用方面存在不合法性，但并不能据此抹杀小产权房在促进农民增收和解决中低收入群体居住需求等方面的积极意义。”全国工商联认为，一方面现阶段我国城市化快速发展、城市规模快速扩张导致土地价格快速升值，但农村土地征收补偿标准偏低，农民并不能够据此获得大部分集体建设用地增值收益。在这种背景下，小产权房就成为了农民分享城市化发展成果、促进农民收入较快增长的重要途径之一。另一方面，在房价过快上涨的情况下，小产权房由于不需缴纳土地出让金及与房地产开发相关的各项税费，其开发成本较低，售价仅为同区域商品房的1/2甚至1/5左右。尽管小产权房不合法，但从现实情况看确实解决了一部分城市中低收入群体的住房困难问题。
“事实上，小产权房的根本问题是城乡土地并没有坚持同地、同权、同价的原则。”在全国工商联看来，虽然《宪法》中提出“农村土地集体所有制”和“城市土地国有制”是并立的两种土地所有制，但在实践中这两种土地所有制却演变成了城乡二元土地所有制，农村集体土地所有者并不真正具备自主处置集体土地所有权并获取相关收益的权利。“这就是所谓的农村集体土地所有权‘残缺’和两种土地所有制的不平等。小产权房之所以成为一个‘问题’，根本在于这两种土地所有制的不平等。”
全国工商联直言，面对各地小产权房普遍存在的事实并且还将继续产生的趋势，小产权房政策的目标已经不是用地合法与否和禁止与否的问题，而是政府如何引导小产权房从“合情合理”走向“合法合规”、如何有效满足农民种地不如盖房的利益诉求问题。
全国工商联建议，鉴于目前全国小产权房数量众多，且涵盖待建、在建、完工和已经入住等各种形式。既然大量社会资金和建筑材料已经投入小产权房建设中，就不要强制拆除，尤其是在目前我国住房市场总体上需求仍然很大、相当一部分中低收入阶层“望房兴叹”的大背景下，小产权房的住房保障功能更加凸显。作为对违法占用耕地建设小产权房的替代性惩罚措施，建议可采取两种方式：一是对于通过占补平衡的方式要求开发商和农村集体组织另行开发出相同数量、质量的耕地；二是没收部分小产权房并将其纳入保障性住房体系。
所谓纳入保障房体系，全国工商联认为，可将小产权房独立于商品房和保障性住房外的另一种城镇房屋类型，在房价较高的一线城市进行小产权房入市试点，赋予农民集体土地流转权，使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的“商品房”，其根本属性并不是大产权房，而是类似于经济适用房和公租房的保障房，从而扩大城镇住房供给来源。另外，把小产权房与保障性住房建设有机结合起来，将部分存量小产权房转化为保障性住房。具体方式可采取三种：地方政府按照合理价格直接收购存量小产权房，将其作为廉租房或公租房并按照现行政策分配给合格的租赁者；地方政府按照合理价格租赁存量小产权房，再作为廉租房或公租房转租给合格的租赁者，其中廉租房差价由政府承担；直接将存量小产权房确定为公租房，严格按照公租房要求开展租赁经营活动。
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