重兵布局三四线城市 金科扩张提速资金承压西安房地产住宅可行性研究报告***
近日，金科股份公告称，董事会主席兼总裁黄红云辞去总裁一职，仍担任金科股份董事会主席职务。同时，金科原执行总裁喻林强的职务调整为金科重庆片区公司董事长兼总经理。
对于总裁、执行总裁双双辞职，金科地产品牌部负责人夏绍飞对媒体称，黄红云卸任总裁后将专注于公司整体发展，这是一个利好。但有业内人士对新华网记者表示，金科地产高层换血，或意味着公司将迎来新的管理层调整，不排除公司战略布局方面有新动作。
去年全年斥资88亿大举囤地的金科，不断加快扩张的脚步，在三四线城市“重兵布局”。这不仅让金科承受消化库存的风险，同时也承担着资金回融的压力。对于一家融资渠道狭窄的A股上市房企来说，这步棋走的危险重重。
扩张提速
黄红云辞去总裁一职后，金科董事会副主席蒋思海将成为新的继任者。蒋思海表示，有信心带领金科团队为股东创造价值，并称“金科‘不脱离中心城市、重点发展三四线城市’发展战略不会有所变化。”
事实上，自2011年上市以来，金科便是这一战略的坚定执行者。2012年，此战略更被金科抒写得淋漓尽致。立足重庆大本营，辐射全国广袤的三四线市，金科去年大举增加土地储备，扩张态势迅猛。仅2012年，其在拿地方面就豪掷88.5亿元，接近全年销售金额的60%。
数据显示，金科去年共新增土地储备项目18个，新增项目计容总面积超过720万平方米，是2011年全年的2倍；平均楼面地价为1100多元/平方米，也比前年低一成以上。
1月23日，金科地产集团股份有限公司发布公告称，其全资子公司重庆金科房地产开发有限公司与重庆市互融投资有限公司联合取得重庆市长寿区三块宗地的土地使用权，面积合计约34.2万平方米，转让价款合计约11.56亿元。
而在去年年底，金科拿地突然提速，频繁发布土地公告。11、12月份合计拿地14宗，且地块大部分位于中西部及三四线城市。
金科股份有关负责人曾表示，新增土地是二三线城市便宜土地储备，符合金科股份预定的战略。
在实施全国化进程中，金科提出并实施了“622”区域发展战略，即以大重庆为中心的中西部投资规模占60%，长三角和环渤海地区分别占20%。这意味着金科在投资布局重心将重回大本营重庆，注重中西部的投资。用金科的话来解释就是：“金科在一线城市做品牌，二线城市做利润，三线城市做规模。”
在重庆，金科则实施“3010战略”，即用10年时间，进入重庆辖区的30个城市发展。
据了解，除北京、苏州、成都、重庆等传统中心城市外，现在金科大举“屯兵”涪陵、长寿、合川、永川、大足、荣昌、璧山、开县、江津等重庆周边区县，以及江阴、无锡、南通、吴江、张家港、浏阳、内江等外省三四线市场。
在金科股份近年来的销售分布中，中西部地区份额均在65%左右。董事会主席黄红云表示，近年来公司实施的“不脱离中心城市、重点发展三四线城市”发展战略，与中央提出的新型城镇化之路高度契合。作为高品质民生住宅的提供者，金科股份将直接受惠于新型城镇化的快速发展。
风险加剧
同为渝派房企的代表，龙湖地产去年销售额为400亿，拿地金额接近200亿，占比50%，而金科却已接近60%，强烈的扩张欲望可见一斑。
房地产行业属资金密集型行业，快速扩张需要雄厚的资金实力。去年12月，金科地产发布公告称，公司之子公司金科宸居置业根据项目开发建设需要，拟与重庆国际信托有限公司签订《信托借款合同》，借款2亿元。并同意自合同履行日起按9.995%年率向重庆信托支付资金占用费。
对于已失去再融资功能的A股上市房企来说，信托融资已成为主要融资渠道。但是这一方式融资成本也相对较高，对于大型开发商来说已不具备吸引力。在港股房企纷纷赴海外融资、万科B转H股的背景下，金科依旧靠信托融资维持扩张速度并不具备优势。“靠信托做三四线资金周转很慢的项目，不会很赚钱。” keerrui上海机构研究总监薛建雄在接受新华网记者采访时表示。
自2012年年初以来，金科地产已累计偿还信托融资25.55亿元，新增信托融资25.51亿元。可谓旧债刚偿，又举新债，偿债压力增大。此前，国泰君安一位分析师指出，金科股份目前财务状况并不好，其2012年到期流动负债就有48亿元，而去年上半年公司销售额还不到40亿元。去年，金科净负债率一度达到131%，大手笔拿地风险加剧。
除此之外，金科在三四线城市的项目运营风险也在累积。此前媒体公布的研究报告显示，大量三四线城市由于土地供给膨胀，自2012年以来便出现消化受阻，部分三四线城市楼市库存的消化周期已达六年以上，或有崩盘之虞。
“在四线城市，一个规模3亿、500套左右的盘可能要卖5年了，”薛建雄认为，很多中小型开发商都出现类似金科的问题。当年三四线城市房价高涨时是高利润。现在三四线房价、交易量跌了，就是亏钱路线。
目前金科高层调整是否意味着金科今后的战略布局会有调整，业内人士认为，或有这个可能，对于金科这样的企业来说，进军经济高增长型的城市未来才有出路。
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